当事人在工程价款支付期限未届满前签订以房抵工程款的协议有效吗？

建筑领域中，经常有发包人与承包人签订以房抵工程款协议，约定以建成的部分房屋作价抵扣工程款。以房抵工程款协议属于以物抵债协议，实践中，在以房抵工程款协议的处理上，存在比较多的争议。

当事人在工程价款支付期限未届满前签订以房抵工程款的协议，该协议整体上应认定有效，但当事人在实现以房抵工程款之前需要进行清算，清算后再以相应房产以折价等方式实现以房抵工程款。当事人在工程价款支付期限未届满前签订的以房抵工程款协议，实际上是以房产为发包人支付工程款作担保，该担保是一种非典型的担保。双方在协议中约定发包人不履行到期债务时，房产归承包人所有或者发包人须履行协助过户登记的义务，属于流质条款。流质或流押协议，是指在担保物权设立时至债务履行期届满前，双方约定在主债务履行期届满债权人未受清偿时，担保物提供人将担保物的所有权移转为债权人的协议。《民法典》之前，我国法律一直明令禁止流质、流押条款。《担保法》（已失效）第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》（已失效）第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”第二百一十一条规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”《民法典》改变了对禁止流质、流押条款的表述，第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”根据上述规定，当事人在债务履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有的，虽然《民法典》仍不完全认可流质、流押条款的效力，即履行期限届至后担保物权人不能直接要求担保财产的所有权，但担保物权人仍可就担保物权优先受偿。因此，工程价款支付期限未届满前签订的以房抵债协议，整体上应认定有效，工程款支付期限届满后，承包人不能直接要求将房屋所有权归属于自己，但其可与发包人清算后以折价等方式实现以房抵工程款的约定。以房抵工程款协议符合《民法典》规定的无效、可撤销的情形，应按《民法典》的相应规定进行处理。