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成功案例 Case
离婚案件中一方婚前购房,婚后共同还贷情况下,深圳离婚律师为你解答增值房产的计算以及分割方法
案例描述 Case Description

                           离婚案件中一方婚前购房,婚后共同还贷情况下,深圳离婚律师为你解答增值房产的计算以及分割方法

                                                                                                                                              作者:苟三元律师     
    目前离婚案件中,婚后共同购房,离婚时房产的分配以及增值计算方法较为明确。但夫妻双方中一方婚前购房,婚后共同还贷的,离婚时增值房产的计算以及分割方法如何处理?深圳离婚律师苟三元律师团队就改问题通过一起案例作出解答。

   涉及该问题时夫妻双方中的另一方有权主张共同还贷部分的房产增值的法律依据为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”。

基本案情为: 男方于2004年购房一套,当时价格18万元,首付8万元,从银行贷款10万元,契税等其他费用1万元,婚前男方还贷本息合计5万元。2008年男女双方结婚,房屋价值41万元,产权登记在男方名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕,其中本金7万元,利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。

离婚诉讼中双方对解除婚姻关系没有异议,但对房屋补偿款的数额有异议。男方认为,其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款,虽然婚后还贷本息共计10万元,但每月银行都是从其工资卡中定期扣款,女方并没有参与还贷,离婚时无权获得任何补偿款。女方认为,双方没有约定实行分别财产制,男方的工资收入应当属于夫妻共同财产,离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿,女方应获得的补偿款是40万元。

一审法院经审理认为,甲男和乙女结婚后还贷10万元,虽然系甲男每月用自己的工资卡归还银行贷款,但双方当事人并没有约定实行分别财产制,甲男的工资收入应当属于夫妻共同财产。一审法院判决诉争房产归男方所有,男方应支付给女方10万元补偿款。具体计算方式为:

第一步应先计算诉争房产的升值率,即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用)=90/(41+3+1)=200%;

第二步计算非产权登记一方所得补偿款,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。10乘以200%=20万元,非产权登记一方所得补偿款为10万元。

女方不服提起上诉,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

通过上述案例可知目前常用的计算方法为:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》公布实施后,审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算,各地法院做法不一,计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形,离婚时如何计算共同还贷的增值部分,有法官提出了分步计算的方法:

第一步是计算不动产升值率。不动产升值率=不动产现价格除以不动产成本,而这里的不动产成本等于购买时不动产价格+共同已还利息+其他费用。在计算不动产升值率时,必须考虑利息成本,不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本,属于购房的必要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基金和物业费,因为其费用产生的基础并非交易,而是不动产长期使用中产生的费用;

第二步是计算非产权登记一方所得补偿,即共同还贷部分乘以不动产升值率,该数额的一半即为应补偿的数额。

计算具体补偿数额时,应注意确定计算时点,这里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题,一是离婚时贷款尚未清偿完毕,只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本,而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本,否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果;二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形,计算不动产升值率时,应以结婚时不动产价格作为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。

最高人民法院民一庭意见认为在适用婚姻法司法解释(三)第十条时,涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率,是用不动产现价格除以不动产成本,不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

当然司法实践中,法官还会根据子女抚养,夫妻关系破裂是否一方有重大过错等问题对上述分配比例予以调整。在现实生活中遇到上述问题时建议就该问题向专业的设置离婚律师团队咨询,我们会就计算时间节点,计算基数,计算标准,分配比例等问题为你提供专业的律师咨询。同时律师在线咨询热线为18098909789,苟三元律师。


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