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陈某诉赵某房屋租赁合同案
发布时间 2019-01-07

 陈某诉赵某房屋租赁合同案
案情简介:
原告:陈某
被告:赵某
经过:2008年11月8日,原、被告双方签订了一份租房协议,约定被告将位于龙岗区某社区的底面铺面租给原告使用,租期为4年,年租金5万元。2011年11月,第三年交纳租金期限已到,原告多次通知被告主动要求履行支付租金的义务,但被告却以多种理由拖延时间。原告于2011年11月5日向深圳市公证处提存了5万元租金。2011年11月20日原告收到被告通过邮局寄交的单方解除上述租房协议的通知,原告书面回复被告提出异议。
各方观点:
原告诉称:原、被告双方签订的租房协议合法有效,被告单方面毁约行为已严重侵害原告的合法权益,现请求法院判决确认被告在2011年11月20日解除租房合同的行为无效;双方继续履行在2008年签订的租房合同。
被告答辩并反诉称:原、被告于2008年1月8日签订的租房合同属实。协议第三条约定:“乙方(原告)在使用过程中如需改建、装饰内部及户外广告,须征得甲方(被告)同意后,在不影响主体建筑结构的基础上进行……”最近一段时间双方为房屋租赁问题发生纠纷系因原告未经被告同意擅自拆除了房屋进门处的第一堵墙壁,改变了租赁房屋的建筑主体结构,该行为损害了被告的合法权益,被告要求解除合同的行为合法有据,所以不同意原告要求继续履行合同的诉讼请求。请求人民法院依法判决解除原被告于2008年11月8日签订的租赁合同,原告对租赁房屋恢复原状。
原告针对被告的反诉辩称:原告并不存在擅自拆除该堵墙壁的行为。原告于租赁该房屋之初被告所称的墙壁已不存在。被告的主张没有事实及法律依据。即使拆除墙壁的是原告,也不构成合同法规定的解除合同的条件,所以请求法院驳回被告的反诉请求。
法院判决:
被告于2011年11月20日以“有他用“为由通知原告单方解除租房协议,被告解除合同行为缺乏合同及法律依据,且遭到原告拒绝,故被告的解除行为不具有法律效力。此外,《合同法》第二百一十九条虽规定了出租人在承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物、使租赁物受到损失时可以解除合同,但在本案中被告并未能提供充足的证据证明其在交付出租房时存在争议的墙壁,以及原告在承租期间实施了拆墙行为ie,故被告应承担举证不能的后果。所以法院对被告主张的这一事实不予认定。即使存在承租人擅自改变房屋租赁建筑主体和承重结构的事实,出租人应当先要求承租人在合理期限内恢复原状,在承租人拒绝履行的情况下,出租人才依法享有合同解除权。本案中被告的反诉主张既缺乏事实依据也不符合法定程序,本院予以驳回。
律师总结:
第一、本案所涉租赁合同纠纷于房屋租赁交易中普遍存在。但由于出租人作为房屋所有者往往是较为强势的一方,承租人则相对被动。由于租赁合同是典型的双务合同,房租的给付需要对方的及时配合,因此在出租人故意迟延收租的情况下,如何正确有效地交租并将证据提存则尤为重要。
第二、作为出租方,如果发现承租人存在擅自变更房屋主体结构,不按合同约定用途使用房屋的,应给与承租人一定的宽限期令其恢复原状,过了合理期限或遭承租人明确拒绝,则可采取有效地手段,合法解除合同。
第三、随着现实生活中房地产价格波动较大,故在合同中约定租金问题时尤其需要把市场变动因素考虑进去,尽量缩短租期或适当加入调整比例有利于维护出租人的利益,彰显市场公平公正原则。
相关法条:
《合同法》第291条

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