当事人弃租后，在未解除合同的情况下，剩余租赁期限内的租金还需要支付吗？

案例基本情况：

2008 年 12 月 6 日，杨某（被告）为生产经营需求，与徐某（原告）签订厂房租赁合同一份，合同内容大同小异，双方约定：1. 杨某承租徐某所有的生产车间、PVC 全套生产线两条和办公用房；2. 租期 3 年，自 2008 年 12 月 6 日起至 2011 年 12 月 5 日止；3. 年租金 30 万元，先付租金后使用承租标的物；4. 杨某于每年 12 月 6 日前交付租金，如有拖欠，每天按年租金的 5%支付滞纳金。

然，天有不测风云，合同签订后仅仅半年是时间，即2009 年 6 月的时候，杨某生产经营出现困难，无力继续支撑经营，次月也即2009 年 7 月变已经停止生产。正常经营期间杨某正常支付厂房租金，停产时杨某试图与业主沟通解除合同，然业主并未同意，僵持之下，杨某弃租而去，弃租时杨某结清了全部水电费用以及租金，同时交换钥匙，因业主阻难，杨某将 PVC 生产线留在厂房内。

当然，业主徐某并未就此善罢甘休。分别于 2009 年 6 月、2010 年 3 月、2010 年 12 月向杨某致函催要租金，杨某一致拒收或未予理睬。

三年租期届满后，徐某于 2012 年 2 月 27 日诉至法院，要求杨某给付拖欠租金 83 万元，并承担滞纳金 24.9 万元，吴某承担连带责任。诉讼前，杨某已搬离厂房和办公用房，将 PVC 生产线留在厂房内。关于搬离的时间，双方陈述不一。关于钥匙是否交还，双方的陈述亦不相同。

上述雷同的故事，在我们的日常生活或者经营中可谓屡见不鲜，经营者往往怀着美好的期待去创业，然而，残酷的事实往往也需要面对。杨某在未与业主协商一致的情况下变弃租而去，剩余租赁期限内的租金以及滞纳金还需要支付吗？

法院审理情况

江苏省扬州市江都区人民法院一审理认为：2009 年 6 月后杨某亦未再组织生产，据此应认为双方均以自己的行为实际终止了合同的履行。因在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方当事人可以解除合同，且应当及时行使合同解除权，以防止损失的扩大，双方虽未形成书面解除合同的协议，但合同终止履行已构成事实。经计算，至合同实际终止履行时杨某并不拖欠租金。徐某虽数次致函催要租金等，杨某及吴某拒收或未予理睬的行为，并不当然构成其已默认且应承担该项给付义务的法律事实，故对徐某主张要求杨某给付所欠租金 83 万元及滞纳金 249000 元的诉讼请求不予支持。

直白点的解释，一审法院认为合同终止履行已构成事实，双方都知情，无需支付剩余期限内的租金，当然滞纳金也就不用支付了。

当然了，这个结果显然不是业主徐某所期待的，厂房被空置了两年半，不能就这样白白认倒霉呀，所以，坚决上诉了。

二审扬州市中级人民法院经过审理后认为：

一、杨某自 2009 年7月起即欠付租金，其行为已构成违约，其应承担给付租金并按约支付滞纳金的责任。（显然情况反转了，形式对杨某不妙呀！）

二、但是，业主徐某在长达两年有余的期间内，明知杨某未生产经营且分文未缴，仅数次发函催缴租金，直至 2012 年提起诉讼，始终未采取解除合同、收回房屋、另行出租等措施，其履约行为有违减损规则和诚实信用原则。对于超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，徐某无权主张。

三、最终结果来了，在综合考虑了徐某等待对方履约的合理期间，以及徐某收回租赁物并另行出租所需时间和金钱支出，法院支持了徐某一年半的租金以及滞纳金的主张。剩余一年半的租金损失，由徐某自行承担。所以把前面一审判决撤销了，判决杨某给付徐某租金 339000 元和滞纳金 101700 元。

结语：

上面的案例发生在2013年期间，虽经过数年的时间，司法实践中背后遵循的基本原则并未发生根本变化。一是，合法有效的合同应当对双方均有约束力；二是即使一方方式人违约后，守约方也应当尽量避免损失继续扩大，扩大的损失应当自己承担，这也是诚实信用原则的基本要求。后来，为了完善有关制度上的规定，最高人民法院在 2019 年 11 月 8 日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条中，对违约方起诉解除合同作出了规定在《《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用》中直接表明在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如六个月或一年的租金的情况下，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。

相信大家都明白了，在经营状况出现重大变故时，一走了之无法解决问题，反而让问题越发严重，一年半的租金以及滞纳金对杨某来说，无疑于雪上加霜。对于业主徐某来说，明明可以早日将厂房出租便可减少损失，结果白白空置了厂房一年半。对于双方而言，这个诉讼没有赢家。

大家都清楚，疫情三年以来，生产生活中的不确定因素越来越多，在生产经营领域和普通住房领域的租赁都面临着冲击，大家都应该从这个案例中去吸取教训。在签订合同时，尽可能考虑风险因素后，将双方均可解除合同的条件进行清楚明确的约定，以免在履行过程中陷入困境。